L'immobilier professionnel est un secteur créateur d'emplois et de valeur ajoutée qui contribue à la vitalité des territoires. Il représente environ une entreprise sur cinq étant donné que le secteur bénéficie d'une croissance annuelle de plus de 13%.
Lorsque les entreprises ne trouvent pas facilement une solution immobilière adaptée cela rime souvent avec blocages, nous allons étudier la question afin de vous aider à prendre la bonne décision
Les raisons d'acheter plutôt que de louer
La location d'un bureau est une étape essentielle pour les entreprises qui cherchent à se développer. Cependant, il existe des considérations importantes pas toujours évidentes aux entrepreneurs qui ont besoin de sécurité financière et un espace approprié sans avoir à investir leur capital. Les propriétaires immobiliers peuvent vous aider en vous donnant la
possibilité d'acheter votre lieu de travail au lieu de louer un local commercial.
Il existe de multiples raisons qui poussent les entreprises à vouloir acheter plutôt que de louer parmi ces raisons on trouve :
- L’absence d'avoir un loyer mensuel.
- A possibilité de choisir son entreprise ou ses locaux pour y installer son activité professionnelle (cette option n'est pas disponible en location)
- Les économies fiscales qui peuvent être réalisés par rapport à une opération de leasing étant donnée les différences dans le calcul des impôts sur le revenu et la TVA. La fiscalité est plus avantageuse lorsque vous achetez plutôt quand louer votre bien immobilier.
- 'obtention de subventions pour l'immobilier d’entreprise en achetant.
- La possibilité de revendre son bien immobilier à tout moment (en location, il est très difficile et souvent impossible de se défaire du contrat).
- Ceci permet également aux entreprises qui le veulent la mise en place d'un effet levier financier afin d'optimiser les fonds propres que sont : crédit-bail, prêts avec garantie locative étudiante ou pas etc. Ainsi, il est possible d'utiliser une partie des loyers encaissés pour rembourser le crédit.
- Le risque locatif qui n'existe pas avec un financement sur 20 ans par exemple car on dépend moins du bon vouloir de son propriétaire en cas de bail commercial ou saisonnier.
Mais on peut également citer les raisons qui poussent a louer au lieu d'acheter :
- La disponibilité immédiate de l'espace désirée
- L’absence de tracasseries administratives car le propriétaire gère toutes les démarches et formalités concernant la location
- Le locataire n'a pas besoin d'investissement. Il peut louer un espace au prix du marché sans crainte, mais aussi payer moins cher quand il est situé en périphérie ou si la qualité du bien proposée ne correspond pas à sa réelle demande
Sous quels critères faire son choix ?
Une entreprise désireuse de se lancer dans le bain de l'immobilier professionnel pourra choisir d'acheter ou de louer qu'après avoir analysé plusieurs critères comme :
- Le temps d'amortissement
- Sa capacité financière
- L’évolution de son activité
Pour pouvoir acheter il est préférable d'avoir une trésorerie saine et des fonds propres suffisant.
Pour débuter l'achat il est possible d'opter pour un achat-revente, cette formule permet de bénéficier du crédit d'impôt après travaux pendant les six premières années suivants la réalisation du projet immobilier.
La location parait plus avantageuse pour les entreprises à fort développement comme les petites entreprises qui vont devoir investir dans leurs effectifs plutôt que de se concentrer sur une éventuelle acquisition.
Les charges locatives sont plutôt un fardeau pour les grandes entreprises à qui il faut impérativement consacrer une trésorerie pour supporter les frais locatifs.
Il est également possible de trouver des solutions mixtes en achetant et louant à la fois, ce n'est pas illégale tant qu'on ne dépasse pas un seuil maximal fixe par état ou région.
Comment évaluer la valeur marchande du bien ?
Si vous êtes sur le point d’investir dans un local commercial, il est important de faire évaluer le bien. Ainsi vous pourrez déterminer si l'achat sera rentable ou non et sécuriser votre financement en cas de besoin.
Il existe plusieurs moyens de calculer la valeur du bien à acheter :
- Utilisez les comparateurs dédiés aux biens immobiliers. Vous obtiendrez alors des estimations très précises de fiabilité financière de votre projet d’acquisition.
- Faites évaluer le bien par un expert immobilier. Cette solution est coûteuse, mais permet des estimations fiables et réalistes du prix auquel vous pourrez revendre ensuite la propriété ou louer les lieux si vous avez opté pour l’achat.
Diverses formules d'emprunts à considérer selon votre situation financière personnelle
Il existe plusieurs façons de financer un achat d'entreprise. Si les dettes sont un frein à votre projet, il faut trouver des solutions de financement pour débloquer le capital nécessaire au bon déroulement de l’opération immobilière. Comme toujours en matière d’immobilier professionnel et afin de vous éviter tout problème futur, la solution la plus indiquée est souvent celle qui respecte les engagements patrimoniaux du dirigeant et ne compromet pas sa trésorerie personnelle ou familiale (prêt bancaire classique). Quelques précautions seront à prendre avant de se lancer dans une opération immobilière.
Vous pouvez opter pour un achat via une SCI ou une SEL. Cette solution permet à l’acquéreur de bénéficier du régime fiscal des plus avantageux attachés aux sociétés civiles immobilières. Aussi, il est possible d'acheter un fonds de commerce via cette structure et sa garantie financière joue comme caution pour tout financement immobilier par banque (hypothèque).
Un autre moyen intéressant consiste à faire appel au crédit-bail commercial. Ce dispositif permet en effet d’emprunter sur 25 ans avec la valeur locative à la clé. Le taux d’emprunt est moins élevé que pour un prêt immobilier classique et vous n’avez pas besoin de garantie supplémentaire (hypothèque). Avec le crédit-bail, l'acquisition des actifs se fait au moyen d’un contrat de location-accession.
